Nombreuses évolutions en 2024 et 2025 de la règlementation applicable aux loueurs de meublés touristiques en France

• LF 2024 & BOI du mois d’août 2024

1. Extension du champ d’application de la TVA à quasi tous les loueurs de meublés touristiques de courte durée et de moins de 7 jours, proposant le nettoyage des locaux, la mise à disposition du linge de maison, outre … la remise des clés.

Voir notamment le BOFIP du 07/08/2024 (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20), et plus particulièrement les § 80, 90 et 100).

Une extension discrète et subtile du champ de la TVA aux locations touristiques de courte durée.

• Loi LE MEUR & PLF 2025

Les nombreuses évolutions votées dans le cadre de la loi LE MEUR promulguée le 19 novembre 2024, vise à réduire le caractère attractif du régime fiscal de la location meublée et encadre plus fortement les possibilités de transformation de logements en meublés.

1. Une fiscalité des meublés de tourisme moins favorable en 2025

La loi modifie le régime fiscal “micro‑BIC” très avantageux des meublés de tourisme, une des “niches fiscales AirBnb”. Elle abaisse fortement l’abattement fiscal :

• à 50% pour les meublés classés et chambres d’hôtes dans la limite de 77 700 euros de revenus locatifs annuels (contre aujourd’hui 71% dans la limite de 188 700 euros) ;
• à 30% pour les autres meublés de tourisme dans la limite de 15 000 euros de revenus locatifs annuels (contre aujourd’hui 50% dans la limite de 77 700 euros). 

Ces nouveaux taux d’abattement s’appliqueront aux revenus locatifs perçus à partir de 2025. Les revenus 2024 restent donc soumis aux taux appliqués en 2023 (avant la LPF pour 2024), sauf pour les déclarations fiscales des meublés déposées hors délai.  

2. Un DPE obligatoire

La loi soumet les meublés de tourisme au diagnostic de performance énergétique (DPE) , comme y sont déjà soumis les locations de tous logements de résidence principale, pour éviter que les logements non conformes ne soient transformés en logements touristiques.

Ainsi, tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme en zone tendue et soumis à autorisation de changement d’usage devront attester d’un DPE classé au moins F en 2025 et E en 2028.

Le maire pourra demander à tout moment au propriétaire de lui fournir le DPE valide de son meublé de tourisme. Le propriétaire qui louerait son meublé de tourisme en violation des règles sur le DPE encourra une amende administrative de 5 000 euros maximum.

3. Des pouvoirs élargis pour les maires

La loi donne aux maires des compétences élargies pour mieux réguler les locations touristiques :

• La procédure de déclaration avec enregistrement en mairie est généralisée à toutes les mises en location de meublés de tourisme, quelle que soit la commune, et qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non. 
• Cette nouvelle procédure, par l’intermédiaire d’un guichet unique, aboutira à l’attribution d’un numéro d’enregistrement, qui sera applicable au plus tard le 20 mai 2026.

Cet enregistrement  permettra aux maires de demander des pièces justificatives et de contrôler le respect de la réglementation par les loueurs (respect des règles de sécurité incendie, de performance énergétique (DPE) .

• les maires pourront prononcer 2 nouvelles amendes administratives de 10 000 euros maximum en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme et de 20 000 euros maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement ; 
   
• les communes pourront définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et délimiter, dans leur plan local d’urbanisme (PLU), des secteurs réservés à la construction de résidences principales. Cette capacité sera ouverte aux communes qui comptent plus de 20% de résidences secondaires ou celles où est applicable la taxe annuelle sur les logements vacants ;
   
•  à partir de 2025, toutes les communes pourront limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (au lieu de 120 jours aujourd’hui). En cas de dépassement du nombre de jours de location autorisé sur la commune, le propriétaire encourra une amende civile de 15 000 euros.

4. La régulation des meublés de tourisme dans les copropriétés

Les règlements de copropriété existants pourront être modifiés à la majorité simple, à savoir à la majorité des deux tiers des copropriétaires, pour interdire la location d’appartements en meublé de tourisme (contre l’unanimité aujourd’hui).

En outre, tout nouveau règlement de copropriété (établi à partir de l’entrée en vigueur de la loi) devra se prononcer sur la possibilité ou non de louer des logements en meublé de tourisme.

Enfin, les propriétaires et les locataires autorisés devront informer le syndic en cas de déclaration préalable de transformation de leur logement en meublé de tourisme. Le syndic devra inscrire un point d’information sur les meublés de tourisme à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette disposition permettra de limiter les conflits entre copropriétaires en levant l’anonymat du loueur, qui sera dès lors incité à prendre toutes les mesures nécessaires pour limiter les nuisances de sa location touristique.

5. Et ce qui nous attend encore (Loi de finances pour 2025 en cours de discussion ) :

 Réintégration des amortissements déduits pour le calcul des plus-values de cession des LMNP.

En vue d’homogénéiser le calcul des plus-values de cession réalisées par les loueurs en meublé professionnels et non professionnels, l’article 24 du projet de loi de finances pour 2025 présenté par le Gouvernement le 10 octobre 2024 prévoit la réintégration des amortissements déduits dans l’assiette de la plus-value réalisée à l’occasion de la cession de leur bien par ces derniers.

Cette plus-value bénéficiera certes encore des abattements pour durée de détention, ce qui aboutira à une imposition nulle (impôts sur le revenu et prélèvements sociaux) après 30 ans de détention, mais impactera plus ou moins fortement tous les vendeurs lors d’une cession après détention de moyenne durée.

Affaire à suivre…