Indivision immobilière entre deux sociétés : quelles obligations en matière de TVA ?

L’indivision entre deux assujettis (entreprises ou sociétés) soulève des questions spécifiques en matière de TVA pour ce qui concerne l’exercice de l’option pour l’assujettissement, la souscription des déclarations et l’exercice du droit à déduction. Cet article fait le point sur les règles applicables, en s’appuyant sur la doctrine administrative et la jurisprudence, afin d’éclairer les cabinets d’expertise comptable et leurs clients sur les bonnes pratiques à adopter.

➤ L’indivision immobilière : un assujetti distinct pour l’application de la TVA

L’indivision immobilière, même entre deux sociétés, est traitée, pour l’application de la TVA, comme une entité juridique distincte de celle de ses membres.
Cela résulte de l’application de l‘article 256 A du CGI :

« Sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée les personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au cinquième alinéa, quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention. ».

Cette définition a des conséquences directes sur les obligations fiscales, notamment en matière de TVA. Ainsi, l’option pour l’assujettissement à la TVA des locations de locaux nus à usage professionnel (article 260, 2° du CGI) doit être exercée au nom de l’indivision, et non par chaque coindivisaire séparément.

➤ Qui exerce l’option et souscrit les déclarations de TVA ?

L’option pour l’assujettissement à la TVA ne peut être valablement exercée qu’avec le consentement exprès de tous les coindivisaires.

👤 Désignation d’un gérant
La gestion de l’indivision est généralement confiée à un gérant, qui peut être l’un des coindivisaires ou un tiers. Ce gérant doit être muni d’un mandat exprès, de préférence de l’ensemble des coindivisaires, pour :

• Exercer l’option pour l’assujettissement à la TVA au nom de l’indivision ;
• Souscrire les déclarations de TVA ;
• Exercer le droit à déduction au nom de l’indivision.

NB : dans un arrêt du 29 mars 2007, n° 05-2104 , la CAA de Paris a précisé que l’option pour la TVA est considérée comme un acte d’administration, qui ne nécessite aujourd’hui que l’accord de 2/3 des coindivisaires (Code civil art. 815-3, 2°).

📋 Modalités de déclaration
Deux solutions sont admises par l’administration :

• Déclaration par immeuble : Le gérant souscrit une déclaration distincte pour chaque immeuble, au nom de l’indivision ;
• Intégration dans les déclarations du gérant : Si le gérant est lui-même coindivisaire, il peut intégrer les opérations de l’indivision dans ses propres déclarations, en constituant un secteur distinct d’activité. Cette solution est avantageuse pour éviter une multiplication des déclarations, mais est concrètement plus complexe à gérer.

L’administration a ainsi précisé : « Dans le cadre des deux solutions retenues sur les modalités d’option et de déclaration, il sera possible aux gérants d’exercer le droit à déduction au nom de l’indivision. A cet effet, les coindivisaires transmettent au gérant les originaux des factures ou, éventuellement, des attestations certifiées par eux ». (Comité fiscal de la MOA : réunion du 25.06.1985)

Attention: Cette possibilité n’est pas ouverte au gérant tiers à l’indivision, qui doit obligatoirement souscrire des déclarations distinctes au nom de l’indivision.

En synthèse :
L’indivision immobilière entre deux sociétés impose une rigueur particulière dans la gestion des obligations de TVA. Le recours à un gérant mandaté et la souscription de déclarations au nom de l’indivision sont des étapes clés pour éviter tout risque de redressement, l’administration fiscale interdisant aux indivisaires l’exercice d’une option séparée . Les cabinets d’expertise comptable ont un rôle essentiel à jouer pour accompagner leurs clients dans ces démarches et sécuriser leurs opérations.