{"id":3348,"date":"2023-09-11T14:18:03","date_gmt":"2023-09-11T12:18:03","guid":{"rendered":"https:\/\/www.fournaise.net\/revente-dun-immeuble-ancien-inscrit-en-stock-par-un-marchand-de-biens-evolution-favorable-de-la-position-administrative-des-lors-que-limmeuble-est-loue-sous-tva\/"},"modified":"2023-09-26T11:15:54","modified_gmt":"2023-09-26T09:15:54","slug":"revente-dun-immeuble-ancien-inscrit-en-stock-par-un-marchand-de-biens-evolution-favorable-de-la-position-administrative-des-lors-que-limmeuble-est-loue-sous-tva","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fournaise.net\/en\/revente-dun-immeuble-ancien-inscrit-en-stock-par-un-marchand-de-biens-evolution-favorable-de-la-position-administrative-des-lors-que-limmeuble-est-loue-sous-tva\/","title":{"rendered":"Revente d’un immeuble par un marchand de biens : \u00e9volution de la jurisprudence administrative"},"content":{"rendered":"

Petit rappel historique\u00a0:<\/strong><\/p>\n

Le Conseil d\u2019Etat, dans un arr\u00eat du 27.11.2020 (n\u00b0 426091, Lord Byron) a confirm\u00e9 la position de la CAA de Paris et celle de la doctrine administrative selon laquelle, lorsque la livraison d\u2019un immeuble porte sur un terrain non \u00e0 b\u00e2tir ou un immeuble achev\u00e9 depuis plus de 5 ans, op\u00e9ration qui est exon\u00e9r\u00e9e de plein droit de la TVA selon l\u2019article 261-5\u00a0 1\u00b0 et 2\u00b0 du CGI,\u00a0 la TVA incluse dans le co\u00fbt d\u2019achat du bien et les autres frais rattachables \u00e0 la livraison de l\u2019immeuble est r\u00e9put\u00e9e non d\u00e9ductible, et ne peut l\u2019\u00eatre qu\u2019une fois l\u2019option pour le paiement de la TVA exerc\u00e9e dans l\u2019acte de revente (BOI-TVA-IMM-10-30, 17\/03\/2021, n\u00b0 80).<\/p>\n

Cette d\u00e9cision de non-d\u00e9ductibilit\u00e9 a \u00e9t\u00e9 prise alors m\u00eame que les immeubles commerciaux \u00e9taient, dans l\u2019affaire soumise au Conseil d\u2019Etat, donn\u00e9s en location sous TVA, leur propri\u00e9taire ayant formul\u00e9 l\u2019option pour la soumission des loyers \u00e0 TVA pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 260-2\u00b0 du CGI.<\/p><\/blockquote>\n

Le rapporteur public, C\u00e9line GUIBE, consid\u00e9rait en effet que le lien tiss\u00e9 entre achat et revente de ces immeubles (exon\u00e9r\u00e9e de TVA sauf option) devait \u00eatre privil\u00e9gi\u00e9 au d\u00e9triment de l\u2019activit\u00e9 locative (soumise \u00e0 TVA) et emp\u00eachait ainsi toute r\u00e9cup\u00e9ration de TVA incluse dans le prix d\u2019achat et les travaux de r\u00e9novation r\u00e9alis\u00e9s, puisque les immeubles avaient \u00e9t\u00e9, dans l\u2019attente de leur revente, inscrits en stock et non en immobilisations.<\/p>\n

Cette d\u00e9cision avait \u00e9t\u00e9 vivement critiqu\u00e9e par de nombreux auteurs, dont deux avocats dans un feuillet rapide de EFL (FR 1\/21), qui rappelaient que l\u2019analyse ci-dessus allait \u00e0 l\u2019encontre de la jurisprudence de la CJUE, laquelle \u00e9carte toute exigence de r\u00e9percussion effective du prix de la d\u00e9pense dans les op\u00e9rations en aval r\u00e9alis\u00e9es par un assujetti et affirme de mani\u00e8re constante que c\u2019est uniquement l\u2019utilisation de la d\u00e9pense pour des op\u00e9rations soumises \u00e0 TVA qui conditionne le droit \u00e0 d\u00e9duction.<\/p>\n

R\u00e9ponse \u00e0 la d\u00e9put\u00e9e V\u00e9ronique LOUWAGIE, AN 27.06.2023, n\u00b0 5633<\/strong><\/p>\n

Les critiques \u00e9mises par l\u2019ensemble des acteurs du monde immobilier semblent avoir \u00e9t\u00e9 entendues\u00a0 puisque l\u2019administration fiscale vient, dans une r\u00e9ponse \u00e0 la d\u00e9put\u00e9e LOUWAGIE , de faire \u00e9voluer partiellement \u00a0les conditions de d\u00e9duction de la TVA incluse dans le co\u00fbt de revient des immeubles inscrits en stock, en permettant, d\u00e8s lors que les<\/strong> immeubles en stock peuvent \u00eatre assimil\u00e9s \u00e0 des immobilisations au regard de certaines r\u00e8gles de TVA<\/strong>,<\/strong> de d\u00e9duire la TVA incluse dans le co\u00fbt d\u2019achat de ces biens<\/strong> de celle encaiss\u00e9e sur les recettes g\u00e9n\u00e9r\u00e9es par leur mise en location.<\/p>\n

Cette assimilation \u00e0 des immobilisations est pr\u00e9vue au 3 du IV de l\u2019article 207 de l\u2019annexe II du CGI.<\/p>\n

Ainsi, un immeuble comptabilis\u00e9 en stock est assimil\u00e9 \u00e0 une immobilisation lorsque, au 31 d\u00e9cembre de la 2e<\/sup> ann\u00e9e qui suit celle au cours de laquelle est intervenu l\u2019ach\u00e8vement de l\u2019immeuble, il est utilis\u00e9 pendant plus d\u2019un an pour une activit\u00e9 \u00e9conomique soumise \u00e0 TVA. <\/strong><\/p><\/blockquote>\n

\u00a0<\/strong>La r\u00e9ponse pr\u00e9cise \u00e9galement que l\u2019affectation \u00e0 une activit\u00e9 \u00e9conomique de location est \u00e9tablie m\u00eame en cas de locaux partiellement vacants, d\u00e8s lors que le propri\u00e9taire assujetti est en mesure de d\u00e9montrer qu\u2019il est en recherche active de locataires.<\/p>\n

Cons\u00e9quences\u00a0favorables pour nos clients marchands de biens :<\/strong><\/p>\n

Alors que jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent nos clients marchands de biens ne pouvaient r\u00e9cup\u00e9rer la TVA incluse dans le co\u00fbt de revient d\u2019un immeuble inscrit en stock (au contraire des promoteurs constructeurs d\u2019immeubles neufs), ils pourront dor\u00e9navant r\u00e9cup\u00e9rer celle incluse dans leur prix d\u2019achat, d\u00e8s lors que l\u2019immeuble est lou\u00e9 sous TVA pendant au moins 12 mois<\/strong> au-del\u00e0 du 31\/12\/ N+2<\/strong> ( N \u00e9tant l\u2019ann\u00e9e de l\u2019ach\u00e8vement de l\u2019immeuble) .<\/p>\n

Attention\u00a0!<\/strong><\/p>\n

Cette solution favorable n\u2019est pour l\u2019instant que partielle, car seule est vis\u00e9e la TVA incluse dans le co\u00fbt d\u2019achat de l\u2019immeuble.<\/p>\n

Reste encore aujourd\u2019hui non d\u00e9ductible<\/strong> (aussi longtemps que l\u2019option pour la TVA dans l\u2019acte de revente n\u2019aura pas \u00e9t\u00e9 prise), la TVA sur les autres d\u00e9penses engag\u00e9es en vue de la revente de l\u2019immeuble,<\/strong> telle que la TVA incluse dans le co\u00fbt des travaux de r\u00e9novation r\u00e9alis\u00e9s, qui viennent majorer le co\u00fbt de revient de l\u2019immeuble inscrit en stock. En revanche, la TVA grevant les travaux de petit entretien et r\u00e9parations demeure d\u00e9ductible parce que consid\u00e9r\u00e9e en lien avec la mise en location sous TVA du bien.<\/p>\n

Enfin, si l\u2019option pour le paiement de la TVA sur la revente n\u2019est pas prise dans l\u2019acte de revente, la TVA r\u00e9cup\u00e9r\u00e9e sur le prix d\u2019acquisition du bien doit bien entendu faire l\u2019objet d\u2019un reversement.
\nCe reversement diminue avec le temps \u00e0 compter de l\u2019assimilation de l\u2019immeuble \u00e0 une immobilisation, et est similaire au traitement des immeubles comptabilis\u00e9s en stock et donn\u00e9s en location sous TVA par les promoteurs constructeurs.<\/p>\n

Un arbre de d\u00e9cision est en cours d\u2019\u00e9tablissement par nos soins et sera mis \u00e0 la disposition de ceux qui le demanderont \u00e0 : accueil@fournaise.net<\/p><\/blockquote>\n

A nos confr\u00e8res int\u00e9ress\u00e9s par la TVA immobili\u00e8re,<\/strong><\/p>\n